Een appartement aan de Costa Blanca, dat verhuren aan toeristen en ondertussen slapend rijk worden: met die belofte trekken vastgoedinfluencers Nederlanders naar Spanje. Zet je alle kosten op een rij, dan blijft er veel minder van over. Neem een woning van €250.000. Na kosten koper, beheer, lokale lasten en Spaanse belasting hou je daar in een realistisch rekenvoorbeeld zo'n €4.500 tot €9.900 per jaar aan over.
Het aantal kopers groeit snel. Volgens SpanjeVandaag kopen Nederlandse vastgoedbeleggers in recordtempo in Spanje, terwijl het land zelf zo'n 750.000 woningen tekortkomt. Een deel van die kopers wordt volgens de site gelokt door influencers op YouTube en TikTok. Het gaat vaak om een nieuwe generatie, jonger en gedreven door de hustle culture, voor wie een huis een “money machine” is. Er bestaan volgens SpanjeVandaag zelfs cursussen die leren hoe je zoveel mogelijk rendement uit een Spaans dorp haalt, tot een winstmarge op de schoonmaakkosten van vakantiegasten aan toe.
Waarom beleggers uit Nederland vertrekken, lees je in ons eerdere stuk “Wet Betaalbare Huur jaagt beleggers naar Spanje: recordaantal Nederlanders koopt er een woning, Spaanse steden komen in opstand”. Hier maken we de rekensom.
Voor je de sleutel hebt, ben je al tienduizenden euro's kwijt
Over de kosten koper zijn de bronnen het niet helemaal eens. Vastgoedhulp in Spanje en hypotheekplatform Upscore rekenen met 10 tot 14 procent bovenop de koopsom. Spaans Nieuws komt voor een bestaande woning uit op 8 tot 12 procent, afhankelijk van de regio. De grootste post is de overdrachtsbelasting (ITP), en die bepaalt elke regio zelf: van 4 procent in Baskenland tot 13 procent in de hoogste schijf van Catalonië en de Balearen. In de regio Valencia, waar de Costa Blanca onder valt, is dat sinds 1 juni 2026 9 procent in plaats van 10 procent. Koop je nieuwbouw, dan betaal je 10 procent btw plus zegelrecht.
Op een woning van €250.000 betaal je volgens Vastgoedhulp in Spanje dus al snel €25.000 tot €35.000 extra. Dat bedrag moet uit eigen geld komen, want een hypotheek dekt alleen de woning zelf.
Kosten koper leen je in Spanje niet mee: die €25.000 tot €35.000 betaal je zelf.
De huur is bruto, de rekening netto
Vakantieverhuur aan de Costa Blanca levert volgens Roesink Vastgoed per jaar vaak een bruto rendement op van 4 tot 7 procent. Het hoogseizoen zit meestal vol, maar volgens Second Home Spanje moet je rekenen op leegstand in het voor- en naseizoen en in de winter. Datzelfde kantoor schat de kosten in de praktijk op 30 tot 45 procent van de bruto huurinkomsten. Denk aan:
- verhuurbeheer: volledig beheer kost volgens Vakantiewoningkopen.nl 20 tot 25 procent van de huuromzet
- schoonmaak, linnengoed, klein onderhoud en vervanging van inventaris
- VvE-kosten, zeker in complexen met zwembad of tuin
- IBI (onroerendezaakbelasting), afvalheffing, verzekering en gas, water en licht
- boekingsplatforms en marketing
Wat overblijft, wordt belast. Woon je in de EU en niet in Spanje, dan betaal je 19 procent over de netto huurinkomsten. De aangifte doe je per kwartaal met het formulier Modelo 210. Gebruik je het huis ook zelf, dan mag je volgens Van Dam Estates de kosten alleen aftrekken naar rato van de verhuurdagen. Wie 90 dagen verhuurt, mag dus maar 25 procent van de jaarkosten aftrekken. En over de periodes dat de woning niet verhuurd is, rekent Spanje een fictief inkomen, dat we eerder uitlegden in “Met pensioen naar Spanje? Deze 7 kosten vergeten veel Nederlanders — en ze lopen snel op”. In Nederland valt de woning daarnaast in box 3, met een korting om dubbele belasting te voorkomen.
De rekensom: van 7 procent bruto naar hooguit 3,6 procent
Met die bandbreedtes kun je een woning van €250.000 zonder hypotheek doorrekenen. Voor het gemak gaan we ervan uit dat je bijna het hele jaar verhuurt en dus alle kosten mag aftrekken. Het fictieve inkomen over leegstand laten we buiten beschouwing.
- Somber scenario: 14 procent kosten koper, dus €285.000 totaal. Een bruto rendement van 4 procent levert €10.000 huur op. Na 45 procent kosten blijft €5.500 over, na 19 procent belasting €4.455. Dat is 1,6 procent op je totale inleg.
- Gunstig scenario: 10 procent kosten koper, dus €275.000 totaal. Een bruto rendement van 7 procent levert €17.500 huur op. Na 30 procent kosten blijft €12.250 over, na belasting ongeveer €9.920. Dat is 3,6 procent op je totale inleg.
Alleen al om de kosten koper terug te verdienen, ben je in deze scenario's ruwweg 2,5 tot 8 jaar bezig. Een Nederlandse eigenaar met een Spaans vakantiehuis merkt op het blog van Gusto Casa Spanje fijntjes op dat je “over die belasting hoor je die finfluencers over het algemeen niet”.
Van een bruto rendement van 4 tot 7 procent blijft na alle kosten en belasting ongeveer 1,6 tot 3,6 procent over.
Wie daar een hypotheek bij neemt, mag de rente in Spanje aftrekken van de verhuuropbrengst, maar betaalt die rente natuurlijk ook. Waardestijging valt buiten deze som, en juist daar rekenen veel kopers op. Volgens het Spaanse statistiekbureau INE stegen de huizenprijzen in 2025 met bijna 13 procent, meldt InSpanje. De officiële taxatiewaarde lag in het eerste kwartaal van dit jaar hoger dan tijdens de vastgoedzeepbel van 2008, schreef SpanjeVandaag. Economen spraken in het voorjaar voorzichtig van een “stille bubbel”. Wie op verdere prijsstijging gokt, koopt dus op een recordniveau.
Zonder vergunning geen verhuur, en de boetes zijn fors
De hele rekensom valt om als je niet mag verhuren. Op 19 mei 2026 vernietigde het Spaanse Hooggerechtshof het landelijke registratienummer voor kortetermijnverhuur (NRUA), omdat de staat daar niet bevoegd voor was. Dat betekent niet dat alles vrij is: een regionale toeristische vergunning blijft verplicht, en zonder die vergunning is verhuren nog steeds illegaal en strafbaar. Ook de registratie van gasten via SES Hospedajes blijft gewoon verplicht.
Een vereniging van eigenaren kan toeristische verhuur bovendien verbieden of beperken met een meerderheid van drie vijfde. Dénia stelde tijdelijk een stop in op nieuwe vergunningen en in de stad Málaga zijn vergunningen in veel wijken bevroren. Wie het toch zonder vergunning probeert, riskeert hoge boetes: in San Sebastián kan dat oplopen tot €90.000. Fouten bij het registreren van gasten kunnen volgens Casa Lunya al tot boetes van meer dan €30.000 leiden.
Wat je nu kunt doen
- Reken met het ITP-tarief van de regio waar je koopt, niet met een landelijk gemiddelde. Houd er rekening mee dat je de kosten koper helemaal zelf moet betalen.
- Reken je rendement uit over je totale inleg, dus koopsom plus aankoopkosten, en neem 30 tot 45 procent kosten op de bruto huur mee.
- Controleer vóór het bod of de woning een geldige regionale verhuurvergunning heeft of kan krijgen, en of de gemeente nieuwe vergunningen heeft bevroren.
- Lees de statuten en recente notulen van de VvE: een meerderheid van drie vijfde kan verhuur aan toeristen blokkeren.
- Plan je eigen vakanties in: weken die je zelf gebruikt, levert geen huur op en maken een deel van je kosten niet aftrekbaar.
- Wantrouw rendementsbeloftes zonder belasting, beheer en leegstand erin. Vraag om een netto berekening op papier.
Bronnen: SpanjeVandaag, SpanjeVandaag (woningprijzen), SpanjeVandaag (stille bubbel), Vastgoedhulp in Spanje, Spaans Nieuws, Spaans Nieuws (gids), Upscore, Roesink Vastgoed, Second Home Spanje, Vakantiewoningkopen.nl, Vakantiewoningkopen.nl (belasting), Van Dam Estates, Second Home Beurs, Gusto Casa Spanje, InSpanje, Checkin Vacacional, Net2rent, Mediter, Costa Viva, Granfield Estate, Casa Lunya
:format(jpeg):fill(f8f8f8,true)/s3/static.nrc.nl/podcasts/wp-content/blogs.dir/131/files/2020/11/nrcpodcastfeatured-image1280x768v01vandaag.png)
