Verhuur je je vakantiehuis of tweede woning niet, dan verdien je er niets aan. Toch telt de Belastingdienst vanaf 2028 elk jaar een inkomen mee. Dat bedrag is 3,35% van de WOZ-waarde. Het kabinet heeft nu duidelijk gemaakt dat je niet kunt aantonen dat je minder verdiende.
Volgens Dagelijkse Standaard staat dat in de schriftelijke antwoorden van 16 oktober 2026 op vragen uit het wetgevingsoverleg over het pakket Belastingplan 2027. Taxence meldde het op 19 oktober ook. Wat 2027 je als eigenaar van een tweede woning kost, lees je in ons stuk Heb je een vakantiehuis of tweede woning? Bij €300.000 WOZ betaal je in 2027 ruim €2.100 meer box 3-belasting. Dit stuk gaat over wat er daarna gebeurt.
Het kabinet zegt twee keer nee
De Tweede Kamer had de eigenaren van zulke woningen wat ruimte willen geven. Ze vroeg het kabinet om het vastgoedbijtellingspercentage waar mogelijk voor 1 januari 2028 al te actualiseren, een aanvullend onderzoek te doen naar de rendementen op specifiek vakantiewoningen en een verkenning te doen naar een uitvoerbare tegenbewijsregeling. In totaal nam de Kamer volgens Dagelijkse Standaard vier moties aan om eigenaren van recreatiewoningen, tweede huizen en verhuurde panden tegemoet te komen.
Het eerste nee gaat over de jaarlijkse bijtelling. Volgens Taxence wil het kabinet geen aparte tegenbewijsregeling voor eigen gebruik van vastgoed. De forfaitaire vastgoedbijtelling is juist gekozen vanwege eenvoud en uitvoerbaarheid; bovendien zijn de werkelijke kosten aftrekbaar. Het tweede nee gaat over de waarde waarmee je in het nieuwe stelsel begint. Ook voor de fiscale startwaarde op 1 januari 2028, die bepaalt hoeveel 36 procent vermogenswinstbelasting je bij latere verkoop betaalt, wijst het kabinet een aparte fiscale tegenbewijsregeling af.
Je kunt niet laten zien dat je minder verdiende. Wat je wel kunt doen: je kosten aftrekken.
Zo pakt het uit bij €300.000 WOZ
De bijtelling geldt voor onroerende zaken die minder dan 90% van het jaar verhuurd worden, als dat bedrag hoger is dan de echte huurinkomsten. Verhuur je helemaal niet, dan reken je altijd met de 3,35%. HomeFinance rekende het voor op een vakantiewoning van €300.000. Zonder verhuur bedraagt de jaarlijkse bijtelling in 2028 volgens het wetsvoorstel € 300.000 × 3,35% = € 10.050.
Over dat bedrag betaal je 36% belasting. Dat is zonder kosten en vrijstelling zo'n €3.618 per jaar. ABN AMRO Financial Focus komt per €100.000 WOZ op hetzelfde uit: bij 36% belasting is de belastingdruk € 1.206 (afgezien van heffingvrij inkomen). Twee dingen halen er wat vanaf:
- Kosten: volgens het wetsvoorstel betaal je 36 procent belasting over de netto-inkomsten (of de vastgoedbijtelling) na aftrek van de werkelijke kosten. Elke €1.000 aan aftrekbare kosten scheelt je dus €360.
- Welke kosten: volgens Moore MKW tellen bijvoorbeeld betaalde rente en onderhouds- en periodieke kosten van je onroerende zaken mee.
- Vrijstelling: vanaf 2028 blijft de eerste € 1.000 aan rendement per persoon per jaar onbelast, of € 2.000 voor fiscale partners. Die vrijstelling geldt volgens HomeFinance voor je hele box 3-resultaat, niet per woning. Heb je ook spaargeld of beleggingen, dan gaat het rendement daarop er ook vanaf.
Het kabinet vindt het percentage zelf al voorzichtig. Volgens Taxence is het gebaseerd op het tiende percentiel van de brutohuurwaarden, zodat 90% van de woningen feitelijk een hogere brutohuurwaarde kent. Wie een eenvoudig huisje heeft dat weinig waard is als huurwoning, heeft daar weinig aan.
Je startwaarde ligt vast in de WOZ
Bovenop de jaarlijkse heffing komt een rekening als je verkoopt. Daarnaast betaal je pas bij verkoop 36 procent vermogenswinstbelasting over het verschil tussen de verkoopprijs en de fiscale startwaarde op 1 januari 2028. Die startwaarde wordt volgens Taxence de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2028. Zo wordt voorkomen dat de waardestijging over 2027 alsnog onder het nieuwe stelsel wordt belast.
Een aparte route om een hogere startwaarde aan te tonen komt er niet. Je kunt alleen via de gewone weg bezwaar maken tegen een onjuiste WOZ-waarde. Dat kan volgens Dagelijkse Standaard pas in 2029. Die waarde staat namelijk op de beschikking die je pas in 2029 van de gemeente ontvangt.
Een te lage WOZ-waarde voor 2028 kost je jaren later bij verkoop extra belasting.
Nog niet definitief
Het nieuwe stelsel is nog geen wet. De Tweede Kamer heeft de nieuwe regels aangenomen, maar de Eerste Kamer moet nog instemmen. Tot en met 2027 blijft het oude systeem gelden. Voor 2026 en 2027 rekent box 3 nog met veronderstelde opbrengsten. Is je werkelijke rendement lager, dan kun je dat met de tegenbewijsregeling laten zien. In het nieuwe stelsel kan dat bij de bijtelling dus niet meer.
Wat je nu kunt doen
- Bewaar vanaf nu alle bonnen voor onderhoud en vaste lasten van je tweede woning. Vanaf 2028 zijn die kosten de enige manier om de bijtelling omlaag te krijgen.
- Gebruik voor 2026 en 2027 de tegenbewijsregeling als je werkelijke rendement lager was dan het forfait.
- Controleer de WOZ-beschikking die je in 2029 krijgt goed. Is de waarde te laag, maak dan bezwaar: die waarde wordt je startpunt voor de vermogenswinstbelasting.
- Denk na over verhuur. Verhuur je minder dan 90% van het jaar, dan betaal je over de huur of de bijtelling, afhankelijk van welk bedrag hoger is. Reken dat met een adviseur door.
- Volg de behandeling in de Eerste Kamer: pas daarna liggen de regels vast.
Bronnen: Dagelijkse Standaard, Taxence, HomeFinance, SRA, Jonglaan, ABN AMRO Financial Focus
