Nooit eerder stonden er zoveel huizen te koop, en zelden moesten zoveel verkopers hun vraagprijs terugschroeven. Toch betalen kopers gemiddeld méér boven de vraagprijs dan een kwartaal eerder. Die twee bewegingen lijken elkaar uit te sluiten. Dat doen ze niet — ze zijn twee kanten van dezelfde markt, die zich in rap tempo in tweeën splitst.

Van alle woningen die het afgelopen kwartaal te koop stonden, ging bij ruim één op de acht de vraagprijs omlaag. Dat is het hoogste aandeel in ruim tweeënhalf jaar. Bij appartementen is het inmiddels één op de zeven. Wie de prijs verlaagt, doet dat bovendien niet met een symbolische duizend euro: gemiddeld ging er 9,3 procent van de vraagprijs af, oftewel 41.551 euro.

Tegelijkertijd steeg de gemiddelde overbieding van 4,7 naar 4,8 procent — de eerste stijging na drie kwartalen van daling. Het aantal woningen dáár waar boven de vraagprijs wordt geboden nam licht af, van 71,4 naar 70,5 procent. Minder vaak overbieden dus, maar wel harder.

De markt valt uiteen in twee soorten

De verklaring zit in het aanbod. Het aantal te koop staande woningen groeide in één kwartaal met meer dan een kwart, van 66.000 naar ruim 83.000. Een deel daarvan is uitponding: voormalige huurwoningen die beleggers van de hand doen, vaak in matige staat en met een navenant lagere prijs. Een ander deel bestaat uit woningen die simpelweg te optimistisch in de markt zijn gezet.

Meer aanbod lost dit dus niet vanzelf op: het verschuift de concurrentie naar goed geprijsde woningen.

Kopers hebben in die overvloed nu wél iets te kiezen — en ze kiezen selectief. De aandacht concentreert zich op woningen die vanaf dag één realistisch geprijsd zijn. Precies daar loopt de biedstrijd op. De rest blijft staan, wordt afgeprijsd, en zakt daarna verder weg.

Een prijsverlaging is een afgang

Dat afprijzen werkt namelijk averechts. Op woningen waarvan de vraagprijs is verlaagd, wordt gemiddeld 3,2 procent overboden — tegen 4,8 procent landelijk. En bij deze woningen wordt nog maar in 57,6 procent van de verkopen boven de vraagprijs betaald, tegenover 70,5 procent gemiddeld. Bijna een derde (31,2 procent) gaat zelfs weg ónder de al verlaagde vraagprijs.

Kopers zien tegenwoordig in twee klikken dat een woning is afgeprijsd en hoe lang die al te koop staat. Een prijsverlaging is daarmee geen prikkel meer, maar een signaal: hier is haast, hier is ruimte. De verlaging die bedoeld was om nieuwe interesse te wekken, nodigt vooral uit tot verder onderhandelen.

Wie te hoog begint, betaalt twee keer: eerst in verloren tijd, daarna in verloren onderhandelingspositie.

Waar nog echt geboden wordt

Landelijke gemiddelden verhullen hier meer dan ze verklaren. Op provincieniveau werd in Utrecht (7,7 procent) en Groningen (7,6 procent) het hardst overboden, in Zeeland het minst (2,1 procent). In de stad Utrecht liep de gemiddelde overbieding op tot 13,6 procent, het hoogste van alle grote steden, terwijl kopers in Eindhoven gemiddeld op 2,9 procent bleven steken. In Baarn werd juist gemiddeld 9,6 procent ónder de vraagprijs betaald.

Ook het type woning maakt het verschil. Bij tussenwoningen wordt bij ruim acht van de tien verkopen overboden; bij vrijstaande huizen bij minder dan de helft. Boven de miljoen euro wordt vaker onder- dan overboden.

Wat kopers en verkopers hieruit kunnen halen

• Verkopers: de vraagprijs is geen onderhandelingsstartpunt meer maar een filter. Te hoog inzetten kost gemiddeld ruim 41.000 euro én de kans op een biedstrijd.
• Kopers: een afgeprijsde woning is statistisch gezien de beste onderhandelingspositie die er is — bijna een op de drie gaat onder de nieuwe vraagprijs weg.
• Beide: kijk naar de eigen gemeente, niet naar het landelijk gemiddelde. Tussen Utrecht en Baarn zit ruim 22 procentpunt verschil.

Hoe het verder gaat, hangt volgens Huispedia vooral aan twee draden. Het drukkende effect van de uitponding zou in het derde kwartaal moeten uitwerken. En de hypotheekrente is de afgelopen weken opgelopen. Zet dat door, dan drukt het het overbieden en de prijzen. Gebeurt dat niet, dan is het extra aanbod straks verdwenen en staat de markt weer waar hij stond — alleen met duurdere huizen.

Meer weten?

• ANP: Meeste prijsverlagingen in 2,5 jaar – en toch wordt er hoger overboden
• NVM: Woningmarkt meer in balans door toename aanbod en afvlakkende prijzen
• CBS: Prijsstijging bestaande koopwoningen tweede kwartaal 2026

Dit bericht op Instagram bekijken

Een bericht gedeeld door Joost Oomen (@joostoomen)

Hadden we even gemist want we stonden gisteren op de GeenStijl Flotilla maar wat krijgen we toch een treurige beelden van de Nederlandse treinstations onder ogen zeg. Daar zijn allemaal dichtregels van Instadichter des Vaderlands en allround malloot Joost Oomen neergekwakt alsof het de Dam is. Stations waar we juist ontzettend veel tijd doorbrengen, stations die bruisen van de gezelligheid, van de onverslaanbare drukte en die bovendien dé ontmoetingsplek zijn voor verschillende culturen. En nu denkt iedereen die een uur en drie kwartier op de intercity staat te wachten dus dat Joost Oomen cultuur is. Terwijl iedereen weet dat Splinter Chabot, Ilja Leonard Pfeijffer en Jip van den Toorn de Grote Drie van het Nederlands cultuurgebied vormen. 

Walgelijk en eigenlijk zelfs onacceptabel dat de NS hier in meegaat. Bij de boeken van Oomen kun je immers nog denken: dan lees ik die lekker niet. Of bij zijn radio-onzin: dan luister ik dat lekker niet. En toen hij bij De Slimste Mens zat: dan kijk ik lekker niet. Nu is er echter geen ontkomen meer aan Joost Oomen, en krijgt men dit soort horroregels in de maag gesplitst: "Zijn mensen die in treinen slapen / als vogels die al vliegend slapen?" We zijn uiteraard geen Volkskrantdenkers, alleen zul je zien dat er straks héél toevallig steeds meer en steeds langere vertragingen ontstaan bij de NS, puur en alleen om ons Joost Oomen door de strot te douwen. O man Joost mag weten in hoeveel spoorzelfmoorden dit debacle zal eindigen.

Schaatsen op ijs in de zomer, een bezoekje aan het circus en pret bij de waterattracties: ook dit jaar kunnen kinderen in Rotterdam naar de grootste overdekte speeltuin van Nederland. Jeugdvakantieland wordt dit jaar voor de 68e keer georganiseerd. Van 10 tot en met 21 augustus verwelkomt Rotterdam Ahoy duizenden kinderen voor een onvergetelijke dag.

Photo Rhythms has added a photo to the pool:

Photo Rhythms has added a photo to the pool:

Ingrid Verbeek (61) uit Appingedam gebruikt haar theezakjes altijd vaker dan één keer. “Pas als er nauwelijks nog kleur afkomt, mag hij weg”, vindt zij. Zodoende gebruikt ze haar meest recente Earl Grey theezakje nu ruim tien weken.

“Natuurlijk, hij moet wat langer trekken nu, maar hij doet het nog hoor”, zegt Ingrid met een glimlach. “Dat is het fijne van zwarte thee. De levensduur is echt indrukwekkend. Met een zakje rooibos ben ik vaak al na acht, negen dagen klaar. Dan voel je je toch een beetje in het pak genaaid, sorry dat ik het zeg. Nee hoor, met een ouderwetse Earl Grey krijg je tenminste waar voor je geld.”

“De buren komen zo langs”, zegt Ingrid. “Misschien dat ik daarna een nieuw zakje moet openen, maar voor nu gebruiken we nog lekker deze. Dat zullen zij ook op prijs stellen, heus, het zijn net als ik nuchtere mensen. Even de groene plekken van het zakje afpulken.”

​

&

Nasrah Habiballah is vanavond de tweede gast in VPRO’s  Zomergasten. In het promotiemateriaal op Facebook en Instagram zegt ze:

Wat sowieso aan bod gaat komen is journalistiek. Ik ben een journalist in hart en nieren. Maakt het grootste deel uit van mijn leven. Dus over journalistiek gaan we het sowieso hebben.

Nu zal Janine Abbring ongetwijfeld ook op zoek gaan naar “de mens achter de journalist”, maar hopelijk krijgt Nasrah Habiballah’s opvatting over het journalistenvak de ruimte. En dan met name haar ideeën over wat “peace journaslism”(‘vredesjournalistiek’) wordt genoemd.

Oorlog is een ziekteproces

In een boeiend interview met Gijs Beukers in het Volkskrant Magazine van 19 juli 2024 (betaalmuur) zegt ze:

“Ik geloof heilig in peace journalism, een theorie van de Noorse socioloog Johan Galtung. Hij zegt dat je een conflict op twee manieren kunt verslaan. War journalism is als het verslag van een sportwedstrijd: die kant heeft daar een aanval uitgevoerd en daarbij zijn zoveel doden gevallen. Door die informatie te brengen, voeg je niet veel toe aan het begrip van de kijker.

Peace journalism is het beschrijven van een ziekteproces. Wat is de oorzaak? Wat zijn de symptomen? Hoe kan die persoon genezen? Om dat te vertalen naar een conflictsituatie: waarom voelen de partijen wat ze voelen? Waar komt dat vandaan? Wat zou een oplossing kunnen zijn? Ik geloof oprecht dat we daar onze kijkers, luisteraars en lezers het meest mee van dienst zijn.”

Johan Galtung (1930 – 2024) was een Noorse socioloog die in 1999 het Peace Research Institute Oslo (PRIO) oprichtte. Hij kwam in 1960 met het concept ‘vredesjournalistiek’ als tegenhanger van de gangbare ‘oorlogsjournalistiek’, dat zich richt op direct en zichtbaar geweld (de doden en de gewonden) en op tegenstellingen (wij en zij) en minder op de onderliggende oorzaken van een conflict.

Wat is ‘peace journalism’?

‘Vredesjournalistiek’ onderzoekt de oorzaken en context van conflictvorming en geeft een stem aan de standpunten van rivaliserende partijen op alle niveaus. ‘Vredesjournalistiek’ gaat ook op zoek naar ideeën voor conflictbeslechting, ontwikkeling, vredesopbouw en vredeshandhaving en besteedt aandacht aan vredesverhalen en ontwikkelingen na een oorlog. [1]

Van journalisten wordt verwacht dat ze verder kijken dan alleen de actualiteit en uitgebreid te rapporteren over de oorzaken van een conflict, de gevolgen op lange termijn te onthullen en mogelijke oplossingen aan te dragen. Kortom, van vredesjournalisten wordt verwacht dat ze een platform voor dialoog en een middel tot begrip tussen conflicterende partijen vormen. [2]

Het zou interessant zijn te horen van Nasrah Habiballah hoe zij denkt dat ‘vredesjournalistiek’ een plaats kan krijgen in de huidige mediabenaderingen van conflicten.

Vanavond kijken

Uw reacties op de uitzending zien we graag hieronder in de reacties. Kijk met ons mee, vanavond 20.15 uur, VPRO, NPO 2 en via de livestream op npostart.nl. Na de uitzending verwachten we de recensie van Max Molovich. Vanaf 2011 verzorgde hij voor Sargasso 64 Zomergastenrecensies,  dus nu is zijn 65e in aantocht.

Noten:

[1] Academia.edu Peace Journalism, 2019, The International Encyclopedia of Journalism Studies. Tim P. Vos and Folker Hanusch (General Editors), Dimitra Dimitrakopoulou, Margaretha Geertsema-Sligh and Annika Sehl (Associate Editors).

[2] idem

Conjuring memories of sun-drenched holidays and cool tapas bars, this dish is deliciously messy

As a devotee of the small, sweet and winningly cheap cold-water prawn, I don’t often find myself at the court of the king variety, but as a way to conjure happy memories of holidays past, sunny terraces and cool tapas bars, this particular dish is hard to beat. Served sizzling hot and drenched in red, garlicky oil, it’s deliciously messy stuff, and best paired with bread and an icy drink.

Prep 5 min
Cook 15 min
Serves 4 as a tapa, 2 as a starter

Continue reading...