Je koopt een huis, alles lijkt in orde, maar na de sleuteloverdracht begint de ellende. Een lekkend dak, een verzakte vloer of asbest achter een wand. Verborgen gebreken zijn een nachtmerrie voor huizenkopers en zorgen steeds vaker voor heibel. In 2025 nam het aantal juridische conflicten hierover flink toe. Maar wat is nu écht een verborgen gebrek en wanneer sta je met lege handen?
Volgens NVM-jurist Rieco Boersma gaat het om gebreken die je bij aankoop niet kon zien en waarvan niemand op de hoogte was. “Een verborgen gebrek komt vaak pas aan het licht als je het huis gaat gebruiken of verbouwen”, legt hij uit in het AD. “Stel, je verwijdert het plafond van een aanbouw en ontdekt dan dat de draagconstructie niet in orde is. Dat is een klassiek voorbeeld van een verborgen gebrek.”
Juridisch heet het overigens geen verborgen maar een ‘onzichtbaar’ gebrek. En niet elk probleem telt mee. De kernvraag is of het normale gebruik van de woning wordt belemmerd. “Dit betekent dat je op een voldoende veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid in een huis kunt wonen, zonder dat je woongenot wezenlijk wordt aangetast”, zegt Boersma.
Veel kopers vergissen zich daarin. “Veel gebreken zijn namelijk zichtbaar of horen simpelweg bij de ouderdom van een woning’’, zegt Joyce Donat van de Consumentenbond. Vochtplekken, scheuren of kapotte dakpannen? Dan had je beter moeten kijken. Ook achterstallig onderhoud valt meestal onder eigen risico. “Een goed onderhouden cv-ketel die al 20 jaar oud is, kan kapot gaan”, aldus Boersma. “Het einde van de levensduur is dan bereikt.”
Toch zijn er situaties waarin de verkoper wél aansprakelijk is. Boersma noemt een woning waarvan de keuken niet op het riool bleek aangesloten. Dat water liep de grond in, met risico op verzakking. De rechter gaf de koper gelijk. Asbest ligt genuanceerder. “De aanwezigheid van hechtgebonden asbest belemmert niet snel het normale gebruik”, zegt Boersma. “Dat is wel zo bij niet-hechtgebonden asbest, dat is doorgaans levensgevaarlijk.”
Wie problemen wil voorkomen, moet vooraf investeren. Donat: “Zeker bij oudere woningen is dit sterk aan te raden.” Een bouwkundige keuring, goed doorvragen en ontbindende clausules kunnen ellende besparen. Ontdek je toch een gebrek? Meld het direct. “Je moet binnen bekwame tijd melding maken”, zegt Donat.
Bron: AD